依民法第823條第1項的規定，任何一個共有人都可以請求分割共有物，如果共有的不動產遭共有人提起分割共有物的訴訟，法院最後的確定判決是變價分割，也就是將共有不動產查封拍賣，共有人依共有比例分配賣得價金，這時不想共有的不動產落入他人之手，該怎麼處理？
 

➤熟悉法院的拍賣程序

1. 變價分割的意義：

所謂的變價分割就是把你共有的不動產查封拍賣，並將拍賣所得價金扣除執行費用等相關費用後，依共有比例分配給各共有人。

2. 一般不動產的拍賣程序：

法院的拍賣程序是先查封，再送鑑價，鑑價後會核定拍賣底價，進行拍賣。拍賣若是一般不動產，第一次拍賣沒人來買或來買的人出價低於底價，而未拍定，可以經二次減價，每一次酌減數額原則上是打8折(折數不得低於8折)。如果經二次減價拍賣都未拍定，債權人可以聲請另行估價或減價拍賣，再拍一次，如仍未拍定，視為債權人撤回該不動產之執行，也就是說該不動產不可以再拍賣了，拍賣程序就終結了。

3. 共有物變價分割的拍賣程序：

在共有物變價分割的拍賣，因為共有人有優先承受及優先承買權，並沒有賤價拍賣的問題，跟一般不動產的拍賣不同，可以一直減價(每一次最多只能打8折)拍賣到賣出為止。因為共有物的變價分割拍賣無減價次數的限制，有可能經過多次拍賣，價格就很低了，要保住共有的不動產，相對上就比較容易。
 

➤善用債權人的優先承受權

1. 優先承受權是什麼？

依強制執行法第91條第1項規定，拍賣的不動產該次沒有拍定，而到場的債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定的最低價額，將不動產交債權人承受。也就是說：如果該次拍賣未拍定，債權人可以該次拍賣的最低價額優先承受。而在共有物變價分割拍賣，因為共有人兼具債權人及債務人的身分，所以共有人在拍賣過程中，覺得價格已低，即可於該次拍賣期日到場，行使債權人的優先承受權，於拍賣期日終結前聲明願承受，就可以該次最低價額承受。

2. 應繳納的拍賣價金為何？

依強制執行法第94條第2項規定，承受不動產的債權人，其應繳之價金超過其應受分配額者，執行法院應限期命其補繳差額後，發給權利移轉證書。也就是說：如果共有人承受拍賣的不動產，因為他也有受分配的金額，這時要繳納的價金僅需繳納扣除其應受分配額以外的差額，不需繳納承受不動產之全額價金。

所以共有人若善用債權人的優先承受權，可以較低價格護住共有的不動產。
 

➤善用共有人的優先承買權

1. 優先承買權是什麼？

依民法第824條第7項規定：變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買的權利。也就是說：在共有物變價分割拍賣過程中，如果有人來買，共有人是可以相同價格優先承買的。

2. 如何行使優先承買權？

在共有物變價分割拍賣過程中，有人來買，法院會通知各共有人是否要行使優先承買權，如果要行使，要在法院限期內，具狀向法院陳明，共有人即可行使共有人的優先承買權，依相同條件優先承買。透過行使優先承買權，也可以保住共有的不動產。

在共有不動產變價分割拍賣的過程中，想要保住共有的不動產，透過完善的規劃、熟悉拍賣程序，並善用共有人的優先承受權及優先承買權，還是有機會用比較低的價格護住所有共有的不動產。